El mercado inmobiliario navarro está viviendo un 2026 agridulce y todo parece indicar que esta vez sí podría ser la antesala de un nuevo cambio ciclo. Tras el récord de 2025 cuando se cerraron, según los notarios, 8.119 ventas (habría que remontarse hasta 2027 para encontrar una cifra superior), las operaciones se han ralentizado. Hasta julio, las compraventas han caído de media un 3,3% con respecto a los siete primeros meses de 2025 aunque con un comportamiento desigual en el periodo analizado. El frenazo ha afectado a cuatro de los siete meses (enero, febrero, marzo y julio) pero fue especialmente significativo en marzo, con una caída de operaciones con respecto al mismo mes de 2025 superior al 20%. En el resto del periodo (abril, mayo y junio) se cerraron más operaciones y sobre todo en mayo, cuando crecieron casi un 15%.

Además de a los precios, que de media, lejos de bajar han seguido subiendo, más de un 5% (5,4%) hasta julio, desde el sector inmobiliario se apunta entre las principales causas de este cambio de ciclo a la subida de los tipos de interés y a la escasez de oferta. En el tercer trimestre la caída interanual de la oferta de vivienda en venta habría llegado en Navarra, según Idealista, al 15% mientras que en Pamplona el descenso se queda en el 6%. Como reflexiona Miguel Elizari Díez, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Navarra y Administrador de Inmo 31, “cuando la oferta no crece al ritmo necesario, los precios terminan expulsando a quienes disponen de menos recursos”.

Los efectos de este incipiente enfriamiento que afecta fundamentalmente a la segunda mano, que concentra más del 80% de las ventas, se nota, por ejemplo, cuando se analiza el tiempo que los propietarios necesitan ahora para vender sus viviendas. Aunque el 9% de las ventas se siguen cerrando en una semana, casi el 60% tardarían ya entre un mes y un año. Un problema que no es exclusivo de Navarra y que desde el sector inmobilario achacan a dos factores. Por un lado, al propio nivel de ingresos del comprador medio que resulta muchas veces insuficiente para afrontar los elevados precios del mercado. Por el otro, a la irrupción de una demanda “más escéptica” que apuesta por posponer la compra a la espera de un ajuste en el mercado.

En todo caso, desde DN Inmo, su gerente María Aizpún, asegura que “en Pamplona están apreciando un ligero repunte de la oferta de viviendas a la venta”, un indicador de que “los precios están alcanzando su techo, lo que viene afectado por las subidas de los tipos de interés”.

Las previsiones económicas más recientes no vislumbran en todo caso una bajada de precios en el horizonte ni a corto ni a medio plazo, y algunos incluso apuntan en la dirección opuesta. De momento, el volumen de hipotecas se mantiene. En los siete primeros meses del año se firmaron 3.817 frente a las 3.785 del mismo periodo de 2025, según los datos del Consejo General del Notariado. En todo caso, en los próximos meses el mercado podría entrar en una nueva fase del ciclo hipotecario, marcada por la caída de las operaciones en respuesta a la subida de tipos de interés del BCE. Las condiciones de financiación ya comienzan a reflejar el endurecimiento de la política monetaria y la subida del euríbor al 3%. El tipo de interés medio roza el 3% y aunque el crédito sigue disponible, hay mayor selección de los perfiles y unas condiciones algo menos favorables.

LA OFERTA DE SEGUNDA MANO SIGUE BAJANDO

El descenso en la oferta de vivienda de segunda mano es algo repetido por las inmobilarias navarras además de la menor entrega de obra nueva. La información de los registros también confirma que se está entregando menos obra nueva. En el segundo trimestre de 2026, la caída con respecto al trimestre anterior superó el 18% y en el segmento de la vivienda usada fue del 11,1% . Y esta evolución de las ventas ha terminado provocando que la caída de precios que muchos compradores llevaban meses esperando no se haya producido, al menos no de manera generalizada, aunque sí se han registrado algunos descensos leves. Por ejemplo, en los Ensanches (-2,5%) después de que en los últimos años la entrega de pisos en Salesianos hubiera disparado la cotización media de los inmuebles transmitidos. También ha bajado ligeramente el precio en Iturrama, casi un 3%, y en Lezkairu, cerca de un 5% y lo ha hecho de forma significativa en Mendebaldea, con una caída en el precio de los inmuebles entre septiembre de 2025 y junio de 2026 con respecto al mismo periodo del ejercicio inmediatamente anterior superior al 21%. También en Gorraiz los precios han bajado de forma notable casi un 20% mientras que en una decena de los barrios de la capital navarra y en localidades como Huarte han seguido subiendo.

Se pone de manifiesto en el análisis que ha realizado este periódico tomando como base las transacciones reales de viviendas que se han realizado en el citado periodo (septiembre de 2025 junio de 2026) en una treintena de barrios y localidades de Pamplona y comarca, además de en Tafalla, Tudela y Estella. Para ello, ha utilizado los datos de los registradores de la propiedad que recogen las ventas tras la firma de las escrituras y figuran en la herramienta MVI. Al no existir un plazo para presentar en el registro los documentos de compraventa, este organismo no puede disponer de estos datos hasta que no son inscritos de manera efectiva. Aunque no existe una obligación legal de inscribir las compraventas, salvo que se inscriba alguna carga (como una hipoteca) posterior o simultáneamente, esta inscripción se realiza en la inmensa mayoría de los casos cuando se trata de viviendas y de ahí que la foto que ofrece el análisis de estos registros permita un acercamiento bastante certero sobre lo que está ocurriendo en el sector inmobiliario. En la capital navarra se han llegado a pagar hasta 1.240€ más por m2 en función del barrio donde se realiza la transacción. El precio más barato del m2 está en San Jorge donde la cotización media de los inmuebles transmitidos se ha situado en 2.062€. El grueso de las ventas registradas baja de los 200.000 euros aunque las ventas en la calle del Muelle terminan elevando la cotización media.

Frente a este precio, en los Ensanches el precio medio de las viviendas transmitidas en el periodo analizado sigue superando los 3.000 euros por metro cuadrado (3.302 euros). En los registros analizados, se recogen una decenas de ventas en un número 15 de la Baja Navarra, junto al parque de la Media Luna. Se trata de un edificio histórico que fue rehabilitado por la constructora Bisel y donde se han vendido viviendas de 100 metros cuadrados por 450.000 euros. Los registros no recogen ventas de las viviendas libres de Maristas.